Анна Рединова

Эскроу-счёт при покупке новостройки

С 2019 года почти все новостройки по ДДУ продаются через эскроу-счета — и это лучшее, что случилось с покупателем первички. Простыми словами: ваши деньги лежат в банке и не переходят застройщику, пока он не сдаст дом и не передаст вам квартиру. Строит он на банковский кредит, а не на ваши средства. Анна Рединова объясняет, от чего эскроу защищает, а от чего — нет, чтобы вы шли на сделку с открытыми глазами.

Как это работает

После регистрации ДДУ вы открываете эскроу-счёт в уполномоченном банке и кладёте туда сумму за квартиру — сами или ипотечными деньгами. Застройщик к этим деньгам доступа не имеет: банк раскроет счёт и переведёт средства только когда дом сдан и квартира передана. Открытие эскроу бесплатно — комиссии за него не берут. Если застройщик не достроит и обанкротится, недостроенный дом не даёт ему права на ваши деньги — они возвращаются вам. То есть при худшем сценарии вы теряете время и нервы, но не саму сумму. Это принципиально иная защита, чем была в эпоху обманутых дольщиков.

От чего эскроу не спасает

Важно понимать границы. Эскроу защищает деньги, но не гарантирует сроки: если стройка затягивается, ваши средства просто дольше лежат на счёте — это упущенная выгода, которую никто не компенсирует. Отдельная история — надёжность самого банка: средства на эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но в 2026 году лимит возмещения — до 10 млн рублей. Для Москвы это тонкий момент: значительная часть квартир стоит дороже, и сумму сверх 10 млн страхование банка не покроет, если у банка отзовут лицензию. Поэтому банк сделки — не мелочь. Обсуждается повышение лимита до 30 млн с 2027 года, но пока действует прежний. Анна помогает выбрать и объект, и банк так, чтобы вы понимали каждый риск заранее.