Анна Рединова

Переуступка по ДДУ

Иногда нужная квартира в строящемся доме уже раскуплена у застройщика — но её продаёт дольщик, который решил выйти из проекта до сдачи. Такая сделка называется переуступкой прав, или цессией: к вам переходит право требования по ДДУ. Это законный и распространённый способ купить первичку, но он требует более внимательной проверки, чем покупка напрямую у застройщика. Анна Рединова разбирает, когда переуступка выгодна и что обязательно проверить.

Когда это ваш вариант

Переуступка уместна в двух случаях. Первый — вам нравится конкретный проект или планировка, но у застройщика этих лотов уже нет в прямой продаже, а на руках у дольщиков они есть. Второй — частный продавец готов уступить дешевле застройщика, например инвестор, который заходил на старте и хочет зафиксировать прибыль до сдачи. Сама квартира при этом остаётся новостройкой: вы получаете её от застройщика по акту, как и все дольщики. После сдачи дома и подписания акта приёма-передачи переуступка уже невозможна — тогда это обычная купля-продажа готовой квартиры со своими правилами.

Что проверить до сделки

Здесь три обязательных пункта. Первое — согласие застройщика на уступку: чаще всего оно требуется по условиям ДДУ и нередко платное, размер прописан в договоре. Второе — полная оплата: убедитесь, что первоначальный дольщик рассчитался с застройщиком целиком, иначе вместе с правами к вам перейдёт и его долг. Третье — налоги продавца: доход от переуступки облагается НДФЛ, продавец вправе уменьшить его на подтверждённые расходы по ДДУ, и это влияет на цену, о которой вы договариваетесь. Договор уступки регистрируется в Росреестре, а расчёты при действующем ДДУ идут через эскроу. Анна проверяет всю цепочку документов и ведёт сделку так, чтобы за выгодной ценой не спрятался чужой риск.