Документы при покупке квартиры в Москве
Главный риск в сделке — не цена, а документы. Красивая квартира по хорошей цене может оказаться с чужими правами, долгами или оспоримой историей. Ниже — что именно запросить и проверить до того, как вы внесёте аванс: отдельно для вторичного жилья и для новостройки в Москве.
Вторичка: документы продавца
На вторичном рынке вы покупаете у частного лица, и вся ответственность за чистоту сделки — на стороне покупателя. Минимальный пакет, который нужно увидеть и проверить:
- Свежая выписка из ЕГРН — подтверждает собственника и показывает обременения: залог, арест, ипотеку. Заказывайте актуальную на дату сделки, а не ту, что даёт продавец.
- Правоустанавливающий документ — на основании чего продавец владеет квартирой: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор приватизации или ДДУ.
- Паспорт продавца — сверьте данные с выпиской ЕГРН; при продаже по доверенности проверьте саму доверенность и то, что она не отозвана.
- Нотариальное согласие супруга — если квартира куплена в браке, продажа без согласия второго супруга оспорима.
- Справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги или единый жилищный документ) — чтобы понимать, кто прописан и кого нужно выписать до сделки.
- Отсутствие долгов по ЖКУ и взносам на капремонт — долг переходит вместе с квартирой в части взносов на капремонт.
- Согласие органов опеки — если среди собственников есть несовершеннолетние или доля выделена ребёнку.
- Справки из ПНД и НД — при сомнениях в дееспособности продавца (возраст, состояние): защищают сделку от последующего оспаривания.
Отдельно стоит изучить историю переходов права: частая смена собственников за короткий срок, продажа сразу после наследства или по заниженной цене — поводы проверять глубже. Именно на этом этапе чаще всего и вскрываются риски.
Новостройка: документы застройщика
У застройщика логика другая — вы проверяете не человека, а компанию и легальность стройки. Что запросить:
- Разрешение на строительство — без него объект строится незаконно.
- Проектная декларация — сроки, характеристики дома, сведения о застройщике; публикуется в ЕИСЖС (наш.дом.рф).
- Документ на земельный участок — собственность или аренда под застройку.
- Форма договора (ДДУ) — договор долевого участия регистрируется в Росреестре и защищает по 214-ФЗ; избегайте схем «предварительных договоров» и «векселей».
- Расчёты через эскроу-счёт — деньги хранятся в банке и уходят застройщику только после сдачи дома; это ключевая защита покупателя.
- Выписка из ЕГРЮЛ и аккредитация в банках — подтверждают, что застройщик действующий, а его проект одобрен банками под ипотеку.
Дополнительно полезно проверить застройщика на арбитражные дела и признаки банкротства, а также историю переноса сроков по прошлым проектам. Легальный пакет документов не гарантирует, что дом сдадут вовремя — но резко снижает вероятность потерять деньги.
Что вы получаете с Анной
- Проверка юридической чистоты квартиры и продавца — до аванса, а не после.
- Разбор застройщика: эскроу, разрешения, арбитраж и реальные сроки.
- Честное заключение — где риск терпимый, а где от объекта лучше отказаться.
- Сопровождение под ключ: от подбора и проверки до регистрации права.
Частые вопросы
Пришлите объект или вопрос — разберём риски и подскажем, что запросить у продавца или застройщика. Это ни к чему не обязывает и стоит ровно ноль.